資産価値の高い中古マンションの選び方(関東版)

資産価値の高い中古マンションの選び方

購入する物件は「資産価値が高いものを選びたい」

「売却する時もすぐに売れる物件がいい」

「絶対に損をしたくない」

「未公開物件から選びたい」等々、お考えだと思います。

インターネットで物件の検索をしても、沢山のマンションがヒットしますが、

一体どのマンションが資産価値の高い中古マンションなのか、見当もつきません。

そうなるといよいよ不動産会社に足を運ばれるでしょう。そこで提示されるのは、様々な物件資料。

しかし、それら物件の大半は、その不動産会社が売りたい商品だとしたら・・・


 

資産価値が高いとは?

1 .そもそも不動産において資産価値とは何か


 

資産価値の高い不動産と聞くと、地価の高いエリアにある超高級マンションや広い土地等を想像する方も多いはずです。

ですが、数何億も出して物件を買わないと、資産価値が高いものが買えないのか?というと、そうではありません。

例えば、予算3,000万円のマンションを購入検討している方は大勢いるように、

5,000万円予算の方も沢山いらっしゃいます。

億ションを検討されている方だって、大勢いらっしゃいます。

その価格帯の中で、いかに良い条件の物件を選択できるかという事が重要です。

不動産は需要と供給のバランスで価格が決まります。

つまり、需要の高い物件を選びさえすれば、資産価値の高い物件を選んだことになるのではないでしょうか。

今回のテーマである資産価値が高い不動産とは、

価値が安定している物件であるとも考えられます。

 

2.新築マンションか中古マンション、どちらを選ぶべきか


 

新築マンションは、最新の設備、豪華なエントランス、安心のセキュリティ等、数多くのメリットがあります。

半面、価格には当然、デベロッパー等の利益も含まれるので、売却時は購入価格よりも値段が下がる事は間違いありません。

(超人気物件でプレミアが付けば別ですが)

鉄筋コンクリート造のマンションは、おおよそ築20年を超えたあたりから、

価格はほぼ横ばいになっていきます。

築20年を一つの目安として、中古マンションを選びましょう。

 

マンション選びについて

3.マンション選び


 

ご希望条件の中で物件検索をすると、いくつものマンションが出てきます。

そこで売り出されているお部屋を見て、条件の良い物件を探すことになります。

マンションの外装やお部屋の内装の写真をだけで決めるのではなく、多くのチェックポイントがあります。

まずは、図面やネットなどの情報だけでできる条件チェックを行いましょう。

 

  1.土地の権利形態(所有権のみ)

  2. 用途地域

  3. 建物の構造(鉄骨造は耐用年数が低いため除外)

  4. 共有設備や駐車場・駐輪場の有無

  5. 部屋階数・位置

  6. 管理形態(全部委託をチョイス)

  7. 管理費・修繕積立金額(500円/㎡ 前後)

  8. 建物状況調査に関する情報(有る事が望ましいが無しでも可)

  9. その他情報(近隣施設の情報、ペット可否、告知事項有は除外)

  10.ネットでマンション口コミ情報チェック

 

最低でも上記に挙げた10の条件をクリアしたお部屋が、候補物件として次のステップに進めます。

 

 

内覧をする候補物件を選びましょう

4.内覧候補物件を選ぶ


 

数々の条件をクリアした候補物件を、今度はグーグルマップで確認してみましょう。

図面に記載されている方位、階数からおおよその部屋位置を特定します。

そして、バルコニー側に建物がないか、

バルコニーは幹線道路向きじゃないか、

陽当たりはどうか等を確認します。

マンション周辺に空き地があり、それが目の前だったりすると、

建物が建つ可能性もあるので要注意です。

眺望や陽当たりが無くなってしまう可能性があります。

 

実際のマンションを見てみましょう

5.実際のマンションを見てみましょう


 

候補物件もここまでくると、かなり角度が高いものになってきています。

今度は実際に現地に赴き、マンションを見てみましょう。

百聞は一見にしかず。

マンションの現地確認の際、ポイントとなるのが、マンションの管理状態、周辺環境の確認です。

管理状態のチェックポイントは以下の3つがあります。


1.マンション外壁状態の確認(ヒビや割れ等はないか)

2.清掃状況(ごみは落ちていないか、しっかりと清掃がなされているか、

  ごみステーションの管理状態は問題ないか)

3.駐輪場の状況


内覧時でない限り、共有部にむやみに入ることはNGですので、最低限のチェックで済ませましょう。

周辺環境は雰囲気や明るさ、交通量や音などを中心にチェックです。

駅からマンションまでの動線内に、スーパーがある等の確認ができればベストです。

 

管理系書類の確認

6.いよいよ内覧。その前に(管理系資料の確認)


 

ここまで来たら、早く内覧したい!という気持ちになりますが、ここはぐっと我慢。

管理系資料の確認をするため、資料を取り寄せましょう。

資料は不動産会社さんより取り寄せましょう。

  1.マンション管理規約

  2.重要事項調査報告書

  3.長期修繕計画書

そもそも上記書類を作成していないマンションについては、この時点で候補から外れます。

重要事項調査報告書、長期修繕計画書は重要です。

特に長期修繕計画書を確認し、しっかりと修繕工事(メンテナンス)の予定が建てられているのか、既存の工事はどのようなものだったのか、

計画的にお金が貯まっているのか等が確認できます。

しっかりと読み込んで、内覧をするかどうかの判断をしましょう。

 

内覧当日。しっかりと確認しましょう

7.内覧当日。しっかりと確認しましょう


ついついお部屋の内装や設備に目が行きがちですが、

まずは陽当たり、通風、部屋の中で外の音を確認しましょう。

バルコニーにでて、眺望の確認も必須です。

売主に許可をもらって、シャワーの勢いも確認したいところです。

近隣住戸にお住いの方について聞ければ、ベストです。

また、窓サッシの状態も確認したいところです。

サッシは、共有部といって、マンション全体の持ち物のことが多く、

住人が勝手に変えることができないケースがほとんどです。

 

買いますだけでは買えない理由

8.いざ購入


 

内覧前の条件もすべてクリアしたマンション、内覧後の印象も申し分ありませんでした。

しかし、購入を決意した次の瞬間、売主側不動産会社の担当者がこう言いました。

購入は住宅ローンでしょうか?それであれば、事前審査は承認済みですか?

実は住宅ローンには事前審査と本審査があります。

多くの不動産会社は、事前審査通過が購入できる条件としている事がほとんどです。

中には、購入を希望するマンションで事前審査通過が条件としている会社もあります。

本当に買える人(個人の信用情報)だという事を、

あらかじめ事前審査で証明しておく必要があります。

ではいつ、銀行へ事前審査を申し込めばいいのか?というと、内覧前には事前審査通過が理想です。

よくあるパターンとして、即決をせずに一晩考えたいといって、返事を先延ばしにするケースがあります。

そのタイミングで購入を決心し、そこから住宅ローンの事前審査を提出。

約一週間後に結果が出て、満を持して購入申し込みを行います。

しかし、ここまで調査を行ってたどり着いた優良物件は、他の内覧者にとっても優良です。

申し込みは先着順であることが多いので、買い逃しをすることになります。

この事例は、良い物件であれば有るほど良くあるパターンです。

内覧は週末に集中するので、寸での差で買い逃しをしないようにしてください。

 

リノベーションのお部屋
中古マンションを購入してリノベーションをすれば、お好みのお部屋を作る事ができます。(画像:写真AC)

9.最後に


 

物件を探すという事は楽しいようで、実は結構大変なのです。

自分自身で選んだにも関らず、本当にこの物件で良いのか?と悩まれるでしょう。

その際、今までのステップで物件を選定していれば、客観的事実を基に選定しているので、自分自身でも納得ができるはずです。

ぜひとも実践してみてください。

もしもこの方法で物件を探すお手伝いを弊社にお任せ頂けるのであれば、

サクラエステートのページもご確認ください。

また、リノベーションに興味のある方には、リノベ向き物件もご紹介しています。

なお、本記事は資金計画が出来上がっている方向けの情報です。

不動産購入はマネープラン・金融機関の承認が最重要ポイントです。

資金計画が未完成である方、作成はしたけど不安だという方も、併せてご相談ください。

不動産仲介は成功報酬ですので、物件のご契約までは費用は一切かかりません。

ご契約だけでなく、分かり難い住宅ローンの手続きも代行できます。

まずはご予算・エリアをご一報ください。

メールかLINEでご連絡いただければ、お手伝いが出来ます。

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